Lovverket er din venn

Lovverket, vedtekter og husholdningsregler danner grunnlaget og rammen for styrearbeidet. Å ha en grunnleggende kjennskap til lover og regler er til god hjelp også i det daglige arbeidet. Her får du oversikt over hvilke lover og regler som gjelder.

Lovverket

Ved å være en del av et borettslag eller sameie, må man forholde seg til noen grunnleggende regler for rettigheter og forpliktelser. Disse gjelder for alle som bor i et boligselskap, enten det er borettslag eller sameie det er snakk om:

• Alle må forholde seg til det fellesskapet har bestemt.
• Alle må forholde seg til noen grunnleggende regler for god orden og oppførsel. 

Både styret og eierne er forpliktet til å sette seg inn i og følge disse reglene. Reglene gjelder ikke bare for noen, de gjelder for alle. Og hvis disse reglene brytes gang på gang, kan styret kreve fravikelse og tvangssalg på vegne av boligselskapet, også i eierseksjonssameier.

Det kan finnes svar på hva som gjelder i loven, men de kan være for generelle for hva som er tilfellet der du bor. Er det noe som er uklart, som så mye kan være i styrearbeidet, kan det like gjerne hende det finnes svar i vedtekter og husordensregler, som i loven. Likevel er det å anbefale å ha kjennskap til lovverket, og i hvilke lover du finner de ulike reguleringer.

Disse lovene bør du kjenne

Det er selvsagt en fordel å kunne lovverket, men for de de aller fleste er det godt nok å ha kjennskap til de viktigste lovene. Dette gjelder enten du er styreleder eller styremedlem. Sitter du i et styret i et borettslag eller sameier er det greit å ha kjennskap til;

Borettslagsloven

Borettslagsloven regulerer alle de situasjoner som er av betydning for et borettslag. Den regulerer det som angår borettslaget i sin helhet, rettighetene til den enkelte andelseiers rettigheter og styrets arbeid.

Eierseksjonsloven

Eierseksjonsloven regulerer alle de situasjoner som er av betydning for et seksjonert sameie. Den skal blant annet sikre interessene til eierseksjonssameiet som helhet, og regulerer eierne og beboernes disposisjonsrett over seksjonene.

Avtaleloven og avtalerett

Avtaleloven og avtalerett omhandler ikke borettslag og sameier spesifikt, men et styre vil både arve og inngå en rekke avtaler. Å ha kjennskap til lover og regler som gjelder inngåelse og oppsigelse av avtaler kommer fort til nytte.

Forretningsførere kjenner lovverket

Det er ikke nødvendig å kunne de enkelte lovene i detalj, men å kjenne til innhold, hensikt og hva de regulerer kan komme godt med. Å kunne finne frem og forstå lovteksten ved behov er en stor fordel.

Har dere ikke selv kunnskapen og innsikten i de lover og regler som gjelder vil en dyktig forretningsfører kunne hjelpe. Forretningsfører har gjerne kompetansen og vet hvordan lovteksten tolkes og anvendes i praksis.

Innleie av styreleder eller styremedlem

Er behovet for juridisk kompetanse og innsikt stort i styrets daglige virke vil det være en god løsning, for borettslaget eller sameiet, å leie inn en styreleder eller styremedlem som besitter den nødvendige kompetansen. Dette vil gjøre styrearbeidet enklere og mer effektivt, samtidig som det fort vil spare borettslaget eller sameiet for unødvendige juridiske avklaringer og utgifter.

Vedtektene

Vedtektene kan sammenlignes med veitrafikkloven. De er gjerne baseres på hva som står i borettslagsloven og eierseksjonsloven. Det står i begge lovene at selskapene skal ha vedtekter, så det slipper man ikke unna. Når det er mye annen jobb som krever styrets oppmerksomhet, så kan oppdatering av vedtektene komme litt i bakgrunnen. Man har jo alltids loven å lene seg på. Men det er viktig å oppdatere vedtektene så de stemmer overens med det ferskeste lovverket.

Dette skal vedtektene inneholde;

• I eierseksjonssameie kan vedtektene omfatte så lite som eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer det skal være i styret, men det er praktisk å ha noe mer som alle er forpliktet til å følge, i tillegg til loven. I borettslag må vedtektene også minst inneholde 
• Navnet på borettslaget, og det må inneholde 
• Hele ordet borettslag eller forkortelsen BRL
• Kommunen hvor laget har forretningskontor
• Pålydende verdi på andelene
• Maks og minimum antall styremedlemmer
• Hvilke saker som skal opp på den ordinære generalforsamlingen

Men man kan vedta de vedtekter man vil

Hovedregelen er at årsmøtet og generalforsamlingen står fritt til å fastsette de vedtekter den ønsker – så lenge de ikke er i strid med eiernes rettigheter etter lovene. Det får ikke skje at noen eiere får dårligere vilkår enn andre, eller at det skjer en forskjellsbehandling. Eksempel på ting som kan vedtas, som det ikke står spesifikt om i loven, er at ansvar skal fordeles etter en annen modell enn lovverket sier, eller at det skal være forkjøpsrett i borettslaget.

Endring av vedtekter

Vedtektene kan endres på generalforsamlingen eller årsmøtet, med to tredjedels flertall.

Det finnes vedtekter og bestemmelser som i praksis ikke lar seg endre, med mindre det er 100 % flertall, fordi det vil alltid gå på bekostning av noen. Vær obs på at hvis en spesiell endring som går langt utenfor lovverket kan være ugyldig, men vanskelig å endre i etterkant. Eksempel på dette er en annen kostnadsfordeling enn eierseksjonsbrøken i et sameie. 

Husordensregler

I tillegg til loven og vedtekter har vi ordensregler, eller husordensregler. Disse kan sammenlignes med trafikkreglene. Når man bor tett er det ofte nødvendig med slike regler, fordi det er mange mennesker som bor på samme område. Hvilke hensyn må de ta til hverandre? Det er det ordensreglene har som mål å regulere. 

Fast sett ordensregler på høyest mulig nivå

I borettslagsloven står det at styret kan fastsette ordensregler for eiendommen. For sameier er det årsmøtet som fastsetter reglene. Men det anbefales at ordensregler fastsettes av høyeste myndighet også i borettslag. På den måten blir ikke styret sittende å diktere, og eierne føler kanskje en dypere forpliktelse til å overholde dem. 

Men man står ikke fritt til å bestemme hva som helst – loven sier at det er vanlige ordensregler og det betyr i praksis ordensregler som er nødvendige av hensyn til andre beboere.

De kan ta for seg ting som når det skal være ro, vilkår for å ha husdyr, parkeringsregler og hva slags plantekasser som kan settes opp på balkongen. Det er ikke grenser for hvor mange regler som kan settes opp, men det er viktig å huske på at man skal få leve som et vanlig menneske også. 

Et vanlig menneske viser hensyn til sine naboer. De forsøpler ikke, lufter ikke bjeffende hunder klokken 6 om morgenen eller utfører støyende arbeider sent en lørdagskveld. 

Konsekvenser av å ikke følge reglene

Det er styrets jobb å håndheve vedtekter og husordensregler så dersom noen ikke følger reglene må styret ta grep. 

Hvis ikke styret håndhever reglene kan det føre til sure beboere som ikke føler seg hørt dersom de melder inn brudd på reglene. Passivitet fra styrets side ser heller ikke bra ut om det  skulle bli konflikter av det mer alvorlige slaget. 

Hva er konsekvensen ved gjentatte brudd på vedtekter eller regler?

Hvis noen bryter reglene gang på gang kan styret kreve at leietaker eller leier fraviker boligen og igangsetter tvangssalg som ytterste konsekvens.

Viktig å tenke på er at reglene er ikke uttømmende for hva som kan dukke opp i styrearbeidet. 

Det er mye læring i at noen bryter reglene, enten det handler om lovverket, hvordan man kan kommunisere best mulig med andre mennesker, og hvordan folk fungerer.

Det finnes et hav av eksempler på hvordan reglene har blitt tolket av domstolene, om dyrehold og trær og farger på hus og mange andre ting – potensielt mye spennende lesning for de som vil gå inn på det. Men det er ikke bare for spesielt interesserte, det kan også være nyttig for styret i mange sammenhenger.